Час змінити ЖЕК на управляючу компанію.

Управителі нової генерації, на відміну від ЖЕКів старого зразка, можуть цілком легально заробляти гроші на спільні потреби всіх співвласників багатоквартирного будинку. Ці кошти – від оренди приміщень або розміщення реклами та іншого – можна використати на ремонти, облаштування дитячих майданчиків та будь-які потреби розвитку будинку. 

Що відбувається за відсутності уваги співвласників до спільного майна в багатоквартирному будинку? 

Так історично склалося, що чимало українських багатоповерхівок досі  обслуговують так звані «ЖЕКи старого зразка». Ці компанії не є поганими. Просто вони працюють за старими правилами, тож для них лишається дуже значна кількість неврегульованих питань. 

Зокрема, «ЖЕКи старого зразка» не мають права  здавати спільне майно співвласників будинку в оренду або ж встановлювати сервітути. На практиці вони все це роблять: і майно в оренду здають, і сервітути встановлюють для провайдерів, і дають дозволи на розміщення реклами, обладнання операторів мобільного зв’язку тощо. Бо поки співвласники не беруть контроль над своїм будинком, не усвідомлюють яке майно є спільним, завжди знайдуться бажаючі використати ці можливості на власну користь. 

Проте приймаючи такі рішення, ЖЕКи та інші зацікавлені особи порушують права всіх власників квартир та нежитлових приміщень у будинку. Адже право розпорядження спільним майном — це виняткове право співвласників багатоквартирного будинку. Хіба що вони делегували це право комусь іншому. Кому ж можна його надати і як правильно використовувати спільне майно співвласників? Давайте розберемося.

Чому сучасне законодавство — на боці управителів та співвласників? 

«ЖЕКи старого зразка» працюють за старими правилами, бо нові правила встановлені для нової форми управління будинком — управителя. Його можуть залучити співвласники, прийнявши таке рішення на своїх зборах. Або ж орган місцевого самоврядування може провести конкурс, за результатом якого призначити управителя певному будинку. 

Управитель надає співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком. За вимогами, встановленими чинним законодавством, управитель має вести побудинковий облік доходів та витрат, надавати співвласникам щорічний звіт та своєчасно інформувати їх про необхідність проведення капітальних ремонтів. 

Докладніше про це: Хто такий управитель багатоквартирного будинку та що про нього варто знати співвласникам

Але крім обов’язкових складників послуги з управління будинком (утримання, його поточний ремонт та закупівля електричної енергії для функціонування спільного майна), управитель може надавати співвласникам і додаткові послуги, як от здавати від їхнього імені майно в оренду, встановлювати сервітути або ж накопичувати кошти на капітальний ремонт будинку. Всі ці додаткові дії можливі за окремим рішенням співвласників багатоквартирного будинку.

Право управителя за рішенням співвласників використовувати спільне майно будинку або встановлювати сервітут передбачено Законом України «Про житлово-комунальні послуги» (надалі — Закон), а також «Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком», що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України № 712 від 05 вересня 2018 року (надалі — Правила).

Відповідно до Закону, доходи від використання спільного майна будинку та встановлення сервітуту спрямовуються на капітальний ремонт (заміну) спільного майна, якщо інше не встановлено договором про надання послуг з управління будинком або рішенням співвласників багатоквартирного будинку чи ОСББ. 

Як співвласники можуть заробити на потреби будинку через управителя? 

Співвласники можуть надати управителю право використати їхнє спільне майно з користю для будинку. Для цього під час проведення зборів співвласників або загальних зборів ОСББ (якщо в будинку створено ОСББ) вони мають розглянути питання щодо надання управителю права використовувати спільне майно будинку для здачі його в оренду та встановлення сервітутів.

Під час розгляду цього питання необхідно чітко визначити, куди і як управитель зможе використовувати гроші, отримані від такої діяльності. Законом передбачено, що для отримання коштів від здавання в оренду спільного майна або сервітутів, управитель має відкрити окремий банківський рахунок. Кошти на такому рахунку є спільною власністю співвласників будинку. Якщо співвласники окремо не визначать, куди управитель має використовувати ці гроші, то він має діяти так, як передбачено Законом — спрямовувати ці кошти на капітальний ремонт будинку.

До речі, для прийняття цього рішення співвласники мають набрати понад 75% голосів, якщо в будинку не створено ОСББ, або понад ⅔ голосів, якщо в будинку є ОСББ і проводяться Загальні збори об’єднання.

Отже, управитель, який вирішив взяти будинок в управління від початку має розуміти, що використовувати спільне майно будинку він зможе тільки після того, як співвласники ухвалять відповідне рішення. Якщо співвласники обрали управителя, але не надали йому право від їхнього імені використовувати спільне майно — управитель не зможе встановити сервітут або здати спільне майно в оренду.

Тож для того, щоби від початку управитель міг повноцінно управляти багатоквартирним будинком, при його визначенні на зборах співвласники мають також надати йому право використовувати спільне майно та встановлювати сервітут. Саме після прийняття таких рішень управитель зможе принести співвласникам максимум користі та зменшити їхні витрати на ремонт будинку завдяки додатковим коштам від використання їхнього основного активу — багатоквартирного будинку.

Марія Осипчук, юристка з питань управління житлом